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養老地產回籠現金流有十五種方法,你適合哪一種?

作者:輕鋼別墅生產廠家????????時間:2019-03-06

  【養老地產回籠現金流有十五種方法,你適合哪一種?】本文從金融思維出發,歸納了養老地產項目可能采用的十五種回籠現金流的方式,不同類型的土地性質、開發模式、運營模式可以借鑒采用不同的方式。

  養老地產行業作為未來的朝陽產業已毋庸置疑,近年來開發商、保險公司、民間資本等各路主體紛紛搶灘銀發經濟,各種投資、開發、運營模式層出不窮,但由于養老行業本身具有周期長、回報慢的特點,這些模式無一例外都遇到如何回籠現金流的問題。

  1、直接銷售產權

  從傳統地產思維的慣性角度,賣產權肯定是養老地產回籠資金的最優選項,除非土地性質是醫療衛生用地之類,或者土地出讓協議中政府部門明確規定必須持有的情況,絕大多數企業都會選擇直接銷售產權。

  事實上,目前國內大部分打著養老地產旗號的項目,本質仍為地產開發,只是附加了一部分養老服務,最多加上專業養老機構運營而已。當然,如果養老服務的價值塑造到位,完全可以為產權銷售提升溢價空間。比如多年前北京的東方太陽城項目,就是配建了綜合性醫院和養老服務設施,進而以養老房的名義銷售產權,提升銷售速度并實現溢價。

  還有一種相對少見的情況,養老地產定向銷售,也就是房源只能銷售給老年客戶。比如臺灣長庚養生文化村,集養老、醫療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發族小區”,是當地銀發安居的典范項目。可租可售,但購買人與入住人必須年滿60歲、且接受指定醫院身體檢查證明健康狀況合格,購買的產權不可繼承,只能捐贈給鄉里。

養老地產

  2、銷售共有產權

  北京市等地出臺的共有產權住房,是由購房者與政府共同按份占有產權,養老項目的共有產權銷售模式,則是由購房者與開發商共同占有產權,典型案例是北京朝陽區的恭和家園項目。

  該項目的土地性質變更醫療用地,50年產權,購房者持有95%產權,可出租出售;其余5%由開發商持有,不可出租出售。購買要求是:北京戶籍優先,外地戶籍滿足限購條件,入住者必須60歲以上,子女可陪同居住。客戶持有的產權比例可以轉讓,但是接手人也要滿足上述要求。

  3/4、使用權與長期租賃

  由于各種原因無法銷售產權的項目,可以銷售使用權或長期租賃。二者的區別在于,使用權一般是可轉讓、可繼承的,而長期租賃模式不可轉租,在付款方式上使用權銷售往往一次性付清,長期租賃模式可能允許分階段付款。

  養老地產典型案例是萬科良渚文化村中的隨園嘉樹,采用“大社區+養老組團”的開發模式,土地屬性為旅游用地(商業用地),40年產權(2003-2043年),項目從產品設計、服務配套以及樣板區體驗等多方面打造,可認為是萬科進軍養老地產的階段性標志產品。

  5、床位費/服務費

  這是傳統養老機構最常見的收費模式,即租賃制,多以固定的床位費/月費/服務費等名義向客戶收取,如果客戶要享受其他增值服務的話另行收費。

  典型案例是北京匯晨養老機構管理有限公司,作為北京最知名的養老機構之一,在北七家、北苑路、望京等經營多處養老項目,收費模式為服務費,根據戶型面積不同,根據老人身體狀況入住不同區域(自理、半自理、失能失智),每月金額數千元甚至更高,同時還要繳納少量押金。

  2016年匯晨被光大控股收購,也說明了資本對養老行業的重視程度。

養老地產

  6、會員卡

  部分專業養老機構選擇經營模式為會員制或俱樂部制,類似于高爾夫會籍,有些會員卡設置為可流通(更名、轉讓、繼承等),有些只能本人使用,但允許退卡。最典型案例是上海親和源,是中國首家老年會員制社區,其位于上海市南匯區康橋鎮的項目,土地性質是50年工業用地,但已取得民政局許可證。入住人員要求必須是男性年滿60周歲,女性年滿55周歲。

  會員卡分為A卡、B卡。A卡是永久會員,可流通,會員卡價格目前已經漲到一百多萬,入住后根據戶型面積每年繳納相應年費;

  B卡是終身會員,不可流通,會員卡價格略低,入住后同樣繳納年費,在未住滿15年時,可申請按年限退還會員卡金額。

  7、養老儲值卡

  根據商務部2012年《單用途商業預付卡管理辦法(試行)》的規定,酒店、生活服務等行業可以發行預付型儲值消費卡,一些定居型養老機構發行的養老儲值卡就是這種類型,客戶可以用卡里的儲值金額支付床位費、服務費等具體消費項目。

  由于政策規定單張儲值卡的面值不能超過5000元,而養老服務一年的消費金額遠大于此,所以市場上常見的養老儲值卡,都是多張聯售,比如10張聯售定價5萬,在此基礎上另有贈送服務。

  關于儲值卡,可參見《地產金融十二講之四:預付型消費卡,另類融資手段》

  8、養老地產旅居換住型養老卡

  上一種“養老儲值卡”一般是定居型養老機構發行,而旅居型養老卡則是將酒店的分時度假理念引入養老領域,購卡客戶可在全球的養老社區基地自由入住,當然這些基地并不全是發卡機構開發建設的,而是基于類似酒店換住協議的模式,達到客戶可“一次買卡、全球養老”的效果。

  這種卡在具體使用時,會根據項目所在地(城市等級)、預訂時段(淡旺季)、房型面積等因素,對應不同的間夜計算系數。有的卡還可支持第三人使用,也可轉讓。

  9、養老地產投資型養老卡

  此類產品是在第七、八種產品基礎上,疊加了投資屬性,客戶可在限定條件下獲得一定投資收益,有的卡還設置了回購條款,養老機構在特定情況下可以回購。

  比如山東威海某養老院發行的卡,客戶一次性購卡3.99萬,有效期十年,每年可指定一位60歲以上老人免費入住累計60天,不住則每年獲得收益3000元,相當于年化7.5%,支付收益的形式為床位補助。

  如果客戶購卡之后沒有實際居住消費,支付客戶一定收益相當于變相的資金占用費,道理上也說得過去,但是目前市場上有少數機構在這條路上越走越遠,以養老投資之名,行非法集資之實,這就與養老卡的初衷大相徑庭了,這是養老市場要堅決抵制的行為。

  比如北京xx河山資產管理公司,其銷售養老卡的面值高達100萬,老人如果不住或者居住天數少,每年還支付高額收益。這類公司,如果其經營收益不能覆蓋資金成本,很可能成為類似P2P的定時炸彈。

  10/11、交押金/買保險

  交押金或買保險,即可獲得養老居住權,這種模式最知名案例是泰康之家養老社區。由泰康人壽投資開發,全國計劃建設十幾個項目,目前北京、上海、成都、杭州等項目都已經開業,并且與美國的醫養產業服務商ABHOW 建立了聯盟關系。

  泰康之家的項目一般都是醫療衛生用地,不能銷售產權,所以它通過兩種產品來回籠資金,一種是付押金得養老居住權,適用于馬上要入住的客戶,一種是買保險得養老居住權,適用于未來幾年后再入住的客戶,客戶付出的成本基本都在200萬左右。

  養老地產付押金模式下,客戶交20萬的入門費,以及60-200萬不等的樂泰卡,本質上是押金,就可以馬上入住養老社區,當然在養老社區每個月的租金和管理費還要正常繳納。

  買保險模式下,客戶購買200萬養老保險,可以躉繳,也可以10年期每年繳20萬,即可獲得多年后養老社區的入住資格,自己或者父母都可以居住,當然保險產品正常的收益和保障都會具備,等到客戶入住時,可以抵扣一大部分租金。

  這兩種方式都可以理解為,是泰康收回前期開發投資的手段。而且此模式還有一個前提,即泰康將社區品質和服務水準打造的非常高端,形成市場稀缺,才能使得客戶愿意在前期就支付高額的成本。

  除了泰康保險之外,太平人壽、合眾人壽等諸多保險公司紛紛跟進此類做法,也有不少開發商試圖模仿,但是開發商沒有保險牌照,只能選擇與保險公司戰略合作的方式。比如大連丹田社區,就是開發商與人保合作,采用買保險送養老居住權的模式。限于篇幅,不再展開。

  12、以房養老

  以房養老模式落地很少,分為租賃房產養老和抵押房產養老兩種形式。

  2017年9月20日,青海省首個以“租房入院”為養老服務方式的養老院正式掛牌, “租房入院”指老人自愿將本人房產交由政府或委托的第三方對外租賃,本人入住養老公寓或養老院,老人房產出租收益用于參加政府集中供養,或根據老人本人需求,提高集中供養的層次及服務標準。

  針對人群:轄區內“三無”老人、孤寡老人、空巢老人以及60歲以上,有個人房產的老人;

  養老模式:“租金+個人承擔+政府兜底”的方式;

  落地項目:福康頤養中心,中心建筑面積750平方米,投資690萬元,建成了集生活、健身、娛樂、醫療于一體的家庭式醫養結合養老院。

  抵押房產養老的形式則非常復雜,而且存在未解決的法律問題,所以雖然政策出臺已經數年,至今仍未大面積推廣。

  2014年6月,保監會發文,從當年7月1日起,在北京、上海、廣州、武漢4地進行老年人住房反向抵押養老保險試點,為期兩年,2016年再次延期并擴大試點范圍。不過,市場需求有限、住房政策的不確定性、房屋貶值的風險以及預期人均壽命越來越長等因素,讓保險公司對開設“以房養老”險種態度謹慎。保監會發文后一直到2015年,才有幸福人壽的首款“以房養老”保險產品獲批上市,但市場反響并不好,客戶量很少。這個模式要想得到快速發展,必須同時解決合同公證、遺囑公證、房屋貶值風險等問題,才能徹底掃清障礙。

  13、政府補貼

  根據民政部2012年129號文件《民政部關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見》,“對民間資本舉辦的非營利性養老機構或服務設施提供養老服務,根據其投資額、建設規模、床位數、入住率和覆蓋社區數、入戶服務老人數等因素,給予一定的建設補貼或運營補貼”。

  所謂建設補貼,是針對新建養老機構,所謂運營補貼,是針對建成運營的養老機構。按照目前的各省市政策,建設補貼一般在每個床位5000-10000元左右,上海、北京、天津、重慶、云南、甘肅等省市的補貼金額都超過了10000元。床位運營補貼一般在200-500元/年左右,具體根據各省市的經濟實力和老齡化程度,而有所差異。

  根據各地政策不同,有些城市養老企業還可享受經營稅費減免及貸款利率貼息等優惠政策。

  14、第三方服務

  養老行業全產業鏈包含多樣化服務,養老地產的配套服務一般只能提供諸如餐飲、老年大學、基礎醫療等類型,還有更多服務內容需要從第三方采購或聯合經營。在客戶粘性較強的前提下,這些第三方服務都可成為新的利潤增長點。比如旅游、保健產品(非狹義的保健品)、可穿戴設備等。

養老地產

  15、沉淀數據價值

  對于企業來說,數據已經成為21世紀社會的重要生產要素,是一種重要的戰略資產,它就像新時代的石油一樣,極富開采價值,能帶來多方面難以想象的回報。

  國內現有老人2.5億以上,再過幾年老人數量可能接近美國總人口,這本身就是非常龐大的數據資源寶庫。大型養老企業沉淀的客戶數據,可以幫助企業本身提升管理效率,也能夠將基礎數據提供給第三方數據挖掘和服務機構,直接產生現金收入,還可以將內部此數據與外部彼數據整合,從而創造出新的商業價值。

  以上十五種回籠現金流的方式,建議養老行業朋友根據自身實際情況和戰略路徑,謹慎選擇,其中部分方式也可以組合使用。


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